신용대출을 막으면 영끌이 막힌다고?

11월 14일, 정부에서 신용대출을 막는 정책을 발표했다. 얼마 전부터 빚을 내서 주식을 하는 '빚투'와 영혼까지 끌어모아 집을 사는 '영끌'을 막기 위해 신용대출을 막는다는 소문은 무성했지만, 실제로 정책을 발표한 것이다. 그렇다면 정부가 이번에 발표한 사항은 무엇일까?

 

 

1. 적용 시점은 이번 달 30일

2. 연소득 8천만원 이상, 1억 이상 신용대출 시 원리금 상환액 < 소득의 40%

3. 신용대출 1억 이상 시, 주택 구매하면 신용대출 회수

4. 연소득 2배 이상의 신용대출 제재

 

 

  1. 영끌이란?

 

 

영끌은 흔히 아는 것과 같이 '영혼까지 끌어모아서'의 줄임말이다. 여러 분야에서 사용되는 말이지만, 최근 부동산에서 가장 자유 사용되는 것 같다. 최근 정부의 부동산 정책으로 인해, 집값이 어마어마하게 오르고 있고, 전세와 월세마저 오르고 있다. 이러한 상황에서 집을 구해야 하는 사람들은 패닉에 빠져, '내 집 마련'에 뛰어들고 있고 여기서 하게 되는 것이 '영끌'이다. 

 

흔히 영끌을 하는 방식은 주택담보대출 + 신용대출이다. 주택담보대출은, 투기과열지구인 경우 주택 가격의 40% 정도가 나오고, 생애최초 구매일 경우 50%가 나온다. 여기에 부족한 부분을 신용대출로 메꿔 '영끌'을 하게 되는 것이다. 하지만 정부가 막는 것이 바로 이 신용대출이다. 

 

 

  2. 부동산에 영향을 미치는 것은?

 

 

우선 가장 치명적인 것은 1억 이상의 신용대출을 받은 상태에서 주택 구매를 할 수 없다는 것이다. 신용대출은 보통 연소득보다 조금 더 나오는 것으로 알고 있지만, 신용등급이 좋은 경우 2.2배가량 나오는 것으로 알려져 있다. 하지만 이제 연소득 2배 이상의 대출을 정부에서 막을 뿐만 아니라, 그 금액이 1억 이상이 되면 주택 구매를 하지 못하게 막게 된 것이다.

 

규제 내용을 보다 보면 1년 내에만 회수네? 그럼 1년보다 먼저 받으면 되는 거 아닌가? 싶을 수도 있다. 실제로 그렇다고 가정을 하고 대출금리 3%에 1억을 대출받았다고 가정하자, 그러면 300만원 가량의 추가적인 이자를 내야 한다는 부담이 생기게 된다. 그리고 대부분의 신용 대출이 1년 단위로 갱신하기 때문에, 실질적으론 모든 신용대출을 가진 사람이 주택 매매를 하지 못하게 되는 것일 수도 있다.

 

 

  3. 추가적인 영향은?

 

 

그다음으로 영향을 미치는 것은, 아무래도 주식 시장일 것이다. 최근 기준금리 하락으로 인해 대출 금리가 상당히 저렴해졌다. 정말 낮은 경우 2% 초반까지도 있는 상황이기 때문에, '빚투'를 해서 삼성전자를 사는 경우도 많다. 실제로 삼성전자의 배당률이 3%가량이기 때문에, 세금을 제하더라도 이자가 부담되지 않는 상황일 뿐만 아니라, 추가적으로 주가의 상승 또한 기대할 수 있기 때문에 '빚투'를 많이 하고 있었다.

 

하지만 이제 자신의 소득의 2배 이상의 대출이 나오지 않고, 고소득자의 경우 DSR이 40%로 제한이 생겼기 때문에, 흔히 말하는 레버리지를 이용하여 투자하는 방식은 제한이 생긴다고 말할 수 있다.

 

 

  4. 공박사의 생각

 

 

지극히 개인적인 생각으론, 과연 이 정책이 집값을 내리는데 영향이 있을까 의심이 든다. 영끌을 막아, 수요를 줄임으로써 가격을 낮추고자 하는 정책인가 싶은데, 집을 못 사는 사람들의 경우 살 곳이 필요하기 때문에, 전세와 월세를 가야 한다. 하지만 현재 2+2 정책으로 인해 전세가 씨가 말랐을 뿐만 아니라, 최근 3+3 정책이 발의되며 전세가 더더욱 없어지고 가격이 오르고 있다. 그로 인해 수요가 월세로 쏠렸으며, 월세 가격 역시 급상승하고 있다.

 

그렇다면 그 후엔 어떻게 될까? 집을 가진 사람들은 보유세를 받으며, 월세를 받고 그에 대한 세금을 나라에 낼 것이고, 집이 없는 사람은 집을 살 수 있는 돈을 모으는 동안 오른 월세를 내며 지내게 될 것이다. 월세가 올라 모으는 돈은 적어지고, 집을 살 날은 점점 멀어지게 되지 않을까 싶다.

 

이렇듯, 정상적인 적금으로는 집을 구매할 수 없기 때문에, 돈을 불리기 위해 하던 것이 '빚투'를 이용한 주식이었으나, 이 역시 막혔다. 이러한 상황이기에, 현재 주택을 구매할 수 없는 사람들은 앞으로 주택 매매기회가 한동안 없어지는 결과만 생길 것 같다는 것이 필자의 생각이다.

 

물론 이 상황이 유지된다면, 수요가 줄어들어 집 값이 떨어질 수도 있다. 하지만, 그 시점까지 집을 구하기 위해 얼마나 많은 사람들이 고통받고, 희망을 잃어갈지 걱정되는 것이 필자의 생각이다.