부동산 오답노트 - 조합원 입주권 매매

나날이 아파트 시설이 좋아지면서, 새 아파트에 대한 선호도는 나날이 증가하고 있다. 그런 측면에서, 청약 당첨이 되지 않는다면 많은 사람들이 선택하는 방법 중 하나가 바로 조합원 입주권 매매이다. 그렇다면, 조합원 입주권이란 뭘까?

 

 

  1. 조합원 입주권이란?

 

 

새로운 아파트가 지어지면, 누가 들어가는 걸까? 크게 두 경우가 있으며, 조합원 입주권을 가진 사람들과 분양권을 가진 사람들이 입주를 하는 것이다. 분양권은 청약을 통해 얻을 수 있는 것인데, 조합원 입주권이란 무엇일까?? 조합원 입주권은 재개발을 시작할 때 철거할 건물에 살고 있는 사람들에게 주어지는 권리이다. 이러한 조합원의 권리를 재개발 건물이 완공되기 전에 거래를 할 수 있는데, 이것이 조합원 입주권이다.

 

 

  2. 조합원 입주권 vs 분양권

 

 

분양권은 완공되기 조금 전에 발생하기 때문에, 조합원 입주권에 비해 가격이 높은게 보통이다. 그렇다면 조합원 입주권은 무조건 좋은 것일까? 정답은 아니다. 조합원 입주권은 재개발 진행의 초기에 발생하기 때문에, 추가 비용이 발생할 수 있다. 우선, 조합원 입주권에 관련된 가격표를 공부해보자. 아래의 표는 필자가 공부했던 한 재개발 입주권 매매에 관한 가격이다.

 

 

조합원 입주권 관련 표

 

분양 가격 (4억) - 감정가 (1.4억) = 분담금 (2.6억)

 

 

이 아파트가 완공되었을 때 분양가격이 4억으로 잡혀있다. 감정가란, 조합원이 거주하던 건물의 평가 금액으로, 무너트린 건물의 감정가로 1.4억으로 나와있다. 이 분양 가격과 감정가의 차이가 분담금으로 2.6억이 되게 된다. 그렇다면 프리미엄이란 무엇일까? 표에 분양 가격은 4억으로 잡혀있지만, 주변 시세는 이보다 비싼 경우가 많다. 프리미엄은 주변시세와 분양가의 차이만큼 생기게 된다. 

 

 

주변 시세 - 분양가격 (4억) = 프리미엄 (2.45억)

 

 

위의 식으로 예상했을 때, 동일평수 주변 시세가 약 6.5억 정도로 잡혀있다는 것을 예상할 수 있다. 필요자금은 3.3억으로 나와있는데, 기존 주택의 감정가와 프리미엄을 합친 가격에서, 대출금액을 제외한 것이다. 대출 금액은 이주비로 보이며, 감정가의 40%가량이다. 이주비에 대해선 100% 대출이 나오니 필요 자금으로 잡히지 않는다.

 

 

감정가 (1.4억) + 프리미엄 (2.45억) - 대출 (0.55억) = 필요자금 (3.3억)

 

 

여기서 주의할 점은, 이 때 필요자금의 대부분은 프리미엄으로 잡히기 때문에 3.3억은 신용대출 등을 통해 현금으로 해결해야 한다는 것이다. 이렇듯 3.3억을 일차적으로 지불하고, 4년간 분담금 2.6억을 지불하게 되면 25평형 새 아파트에 입주할 수 있게 되는 것이다.

 

 

  3. 조합원 입주권 리스크는?

 

 

조합원 입주권에 가장 큰 리스크는, 필자의 짧은 지식으론 '추가 분담금' 이라고 생각한다. 우선적으로, 기존에 살던 사람들이 이주를 100% 완료하는 시점에 따라 공사가 늦춰질 수도 있을 뿐만 아니라, 여타 다른 이유로 인해 공사가 길어지거나 늦춰지게 되면 추가 분담금이 발생될 수 있다. 실제로 수천만원 가량의 추가 분담금이 생기거나 입주가 늦어지는 경우도 있는 것으로 알고 있다. 

 

두 번째 리스크는, 입주권은 1주택으로 잡힌다는 점이다. 입주권을 사더라도 실제 입주까지는 몇 년이 남은 시점이다. 해당 기간 동안 다른 거주지를 구해서 살아야 한다. 그렇기 때문에 추가적으로 주택이 있을 시 1가구 2주택으로 세금이 더 잡힐 수도 있다.많은 자금이 초기 자금, 분담금으로 나가기 때문에 자본이 여유롭지 않을 텐데, 입주시점까지 거주할 곳을 해결해야 된다는 점에서 큰 부담이 될 수 있다.

 

이렇듯 일반 주택 매매에 비해 하이 리스크 하이 리턴으로 보인다. 꽤 높은 리스크가 있지만 조합원은 로얄동, 로열층에 먼저 입주할 수 있다는 강력한 장점을 가지기 때문에 큰 메리트를 가진다. 필자도 긍정적으로 조합원 입주권을 계속해서 공부할 예정이다.