초년생의 부동산 고민 매매 vs 전세? - 초보자의 전세 분석

이전 글에서 매매를 했을 경우 이자와 상환 일정에 대해 계산을 진행했었다.

 

하지만, 이렇게 '영끌'해서 집을 사기가 부담스럽다면 어떻게 해야 할까? 어쩔 수 없이 전세를 들어가 돈을 모은 후 매매를 해야 한다. 전세의 경우, 많은 빚을 지고 들어가기엔 돈이 아깝기 때문에 최대한 빚을 줄이고 가는 것이 대다수이다. 그렇기 때문에 서울을 포기하고, 경기권 집에서 4년 전세 후 서울권 매매를 한다는 가정을 가지고 계산을 진행하였다.

 

 

경기권 전세 4년 -> 매매 Case

 

 

 경기권 아파트들 중, 필자가 실제로 고민한 아파트의 경우 완공된 지 21년가량 되었고, 실평수는 20평 언저리인 아파트가 전세 25,000만원 가량에 거래되고 있다. 필자가 가정한 자본이 1억원이였기 때문에, 전세 대출 1억 5천만원으로 시작을 하는 case에 대해 계산을 해보자. 앞서 말한 것처럼 맞벌이 부부가 알뜰살뜰히 모아서 연평균 4천만원의 여윳돈이 남는다고 가정하였고, 이자는 동일하게 2.5%라고 가정하였다.

 

상환 표 

 

 계산이라고 하기에 민망할 정도로, 매매에 비해 단출한 표가 나왔다. 4년이면 모든 돈을 상환할 수 있을 뿐만 아니라, 소모한 이자는 950만원 가량이 된다. 전세자금은 물론 없어지는 돈이 아닌, 내 돈이 되는 것이기 때문에 1억 5천만원의 목돈 또한 확보했다고 할 수 있다.

 

 

자 , 그럼 이제 4년이 지났다. 나는 목돈 2.5억을 가지고 있고, 서울로 이사 가고자 한다. 그렇다면 이때 집값은 어떻게 될까?

 

 

이전 글에서 봤던 매물인 5억 집을 보자. 5억 집의 경우 연간 12%가량 집값이 오르는 것을 지난번 글에서 계산했었다. 그러면 계산 식이 아래와 같이 된다.

 

 

4년 후 집값: 5억 x 1.12^5 = 8억 8,117만원

대출 필요액: 8억 8,117만원 - 2억 5,000만원 = 6억 117만원

 

 

자 암울한 계산이 나왔다. 4년간 열심히 돈을 모으며 목돈을 모았음에도 불구하고, 집값은 더 올라 대출을 받을 수 없는 정도인 6억 이상의 차액이 나왔다. 필자 역시, 집을 빨리 사야 한다는 생각엔 동의했지만, 이상적인 상황을 가정한 4천만원을 저금한 경우에도 이렇게까지 큰 차이로 집을 구매하지 못한다는 계산이 나올 것은 예상하지 못했다.

 

 

필자의 원래 예상은, 대출액이 예상보다 줄어, 전세를 조금 지속한 후에 집을 사는 것에 대해 몇 년가량 전세를 사는 것이 이상적인지 계산하고자 하였었다. 하지만, 그럴 필요도 없이 최대한 빠르게 집을 사는 게 답이라는 결과가 나왔다.

 

결과를 정리하자면 아래와 같다.

 

매매: 13년 상환, 이자 지출 6,390만원

전세 4년 후 매매: 4년 후 집 구매 불가